上海收购“老破小”，有信号意义

" 住房‘以旧换新’，契合房地产‘去库存’这一核心任务，也有助于为老破小托底、设定价格锚点。"

文 / 巴九灵

楼市又刮起了 " 以旧换新 " 的风，但这次是标志性的一线城市——上海。

2 月 2 日，上海市启动了收购二手房、用做保租房的工作，首批试点区域为浦东区、静安区、徐汇区。

流程上，可由业主先选择意向新房，锁定房源与价格，随后第三方评估机构对旧房进行评估，业主凭新房的网签合同，办理旧房交易过户。

三区的试点方案各不相同，但总结下来，有四个特点值得注意：

1. 将优先收购业主置换意愿强烈的房子，浦东区提出，购房款将参照 " 房票 " 形式进行监管，业主需将卖旧房的钱用于买新房，以推动新房 " 去库存 "。

2. 收购对象为总价低的 " 老破小 "，例如，浦东区将优先收购内环内 2000 年以前、单套面积 70㎡以下、总价不高于 400 万元、产权清晰的二手房。

3. 将优先收购地段好的房源，静安区强调，将优先布局产业园区、商圈、轨道交通站点 3 公里圈，值得一提的是，上海本次试点的三区，正是上海租赁需求最旺盛的区域。

4. 收购二手房的主体为政府，此次项目中，二手房由各区的公租房公司来收购。

政府牵头收购二手房，并推动业主置换新房的形式，即 " 以旧换新 "，并不新奇，但市场关注的，依然是上海所引发的示范效应。

密集落地

早在 2024 年 6 月，全国就已经有 70 多个城市推行了这一政策，但它们都没有形成特别大的势能。

到了 2025 年，中央经济工作会议重提 " 去库存 "，为接下来的房地产市场指明了清晰的方向。上海易居房地产研究院副院长严跃进解释道，我国房地产 " 去库存 " 的现实紧迫性远超以往——当前，全国新房库存高企，2025 年底百城新建商品住宅去化周期达 28.7 个月，远超合理区间。

而住房 " 以旧换新 " 政策，正契合房地产 " 去库存 " 这一核心任务。

以上海此次项目为例，收购旧房的条件非常精准，符合条件的存量房普遍具有套均总价低、议价空间大、成交周期长、看房人数少等特征。

58 安居客研究院院长张波指出，收购这类 " 难卖房 "，对于促进居民房屋置换、房地产去库存，预计会有比较积极的效果。

在 " 去库存 " 的政策指导下，今年以来，短短一个月，" 以旧换新 " 项目已经在多地密集落地：

今年 1 月，上海奉贤区企业奉发集团上线 " 以旧换新 " 项目，计划收购 50 套二手房，支持老房子业主购买集团旗下新房，同月，" 以旧换新 " 首单签约完成。

南京国企栖霞建设推出 " 以旧换新 " 活动，旧房需在 2010 年之后建成，面积小于 144㎡。

杭州市富阳区属国企杭州富阳乐居投资运营集团有限公司推出 " 以旧换新 " 活动，定量收购 200 套 2010 年 12 月 31 日前建成、面积不超过 144㎡的二手房。

" 换新 " 则通过 " 抵价券 + 购房券 " 的模式，业主不仅可获得与二手房收购价等值的 " 以旧换新抵价券 "，还能额外获得一张面值为抵价券金额的 5% 的购房券。

徐州市国企平台 " 徐房严选 " 推出房产 " 以旧换新 " 置换服务，搭建规范、透明、可靠的一站式置换服务平台 ……

在不同的城市，这些项目各有侧重。张波指出，各地的政策差异主要体现在推行的 " 主诉求 " 上，一线城市重点结合城市更新，收房标的也更多主打老破小，二三线城市重点结合去库存目标，补贴力度更大，还叠加首付比例下调等金融支持。

在具体操作层面，上海正策律师事务所律师董毅智补充道，各地 " 以旧换新 " 的实施模式也不尽相同。

有些地区采取 " 帮卖 " 模式，即业主与开发商、中介机构签订协议，在锁定新房的同时，委托中介机构在约定的免责期内优先出售旧房。这一模式的主要风险在于，旧房能否在免责期内以合理价格顺利出售。

也有部分城市由地方投资平台或指定国有企业直接收购旧房，收购所得资金用于购买指定的新房。在这种模式下，交易的确定性明显提高，但核心风险相应转移至旧房评估价格的公平性问题。

在差异之外，各地住房 " 以旧换新 " 政策的共性也十分鲜明，均为 " 政府引导、市场参与 "，有助于为老破小托底、设定价格锚点；增加保租房供给，缓解租赁市场低价出租房供需不匹配等痛点。

上海房屋卖旧买新（以旧换新）体验区

58 安居客数据显示，在上海，3000 元 / 月 / 套以下价格房源的需求占比达到 67.7%，显著高于市场供应占比，而官方收购的小户型二手房，能精准对接新市民、青年人才等群体的短期、过渡性居住需求，控制租金成本。

不过，多位专家也提到了 " 以旧换新 " 政策持续推行的难点。

财经评论员刘晓博指出，收购二手房与收购库存新房难度完全不同，开发商是 B 端，是一对一的批量谈判，打包折扣容易谈，而二手房面对的是 C 端业主，是一对多的谈判，工作量巨大且谈判周期会更长，并且，个人房东不会像开发商那样 " 割肉 " 卖房。

刘晓博对资金的持续性，也抱有疑问。他告诉小巴：" 整体来看，上海的租金回报率仍低于 2%，政府想收购二手房作保障房，即便给到最优惠的国企商贷利率，也要占用 2% — 3% 的利息成本，还得花钱装修、承担空置损耗等。"

因此，刘晓博认为，这一政策的本质，更多是发挥 " 政策杠杆 " 与 " 心理杠杆 " 的作用，向市场传递信心。

吴老师也对此提出过自己的看法，他表示，长期来看，如何合理定价存量资产，既保障收购方的成本可控，也兼顾业主的合理收益；如何能进一步激发需求端的购房信心，在降低购房成本、缓解月供压力、提升购房能力等方面，是否会有更多配套政策跟进，都是需要考虑的问题。

普通人的疑问

相比政策层面的宏观讨论，普通业主们关注的重点，则更为细节、落地。小巴梳理了社交平台上业主们的讨论发现，围绕住房 " 以旧换新 " 项目，大家最关心的，集中在以下几个方面：

1.旧房评估价是如何形成的，是否会存在评估价高、新房价也高的情况？

2.未来，" 以旧换新 " 的政策范围，能否扩大到 " 异地购买 " 和 " 多换一 "？

3.我是否适合参加 " 以旧换新 " 项目，如果要参与，应该注意什么，避开哪些坑？

对于这些问题，我们邀请了业内专家与律师作答，一起来看看吧 ~

董毅智

■ 上海正策律师事务所律师

关于评估价的问题，结合以往各地实践经验，目前主要存在两种方式：

◎ 第一，由国有平台建立评估机构库。当业主的旧房进入评估程序后，通过摇号方式随机选取多家评估机构上门勘查，各机构分别出具独立评估报告，最终取评估结果的中间值，作为旧房的最终评估价格。

◎ 第二，对同一小区或同一片区内的多套旧房进行集中评估，按照楼层区分价格，装修部分则按照统一标准给予补偿。这种方式有助于提升评估效率和公平性。

评估结果出来后，如果业主存在异议，通常仍保留申诉和重新评估的空间。

由于评估价值是基于大量数据和相对科学的方法得出的客观、偏保守的资产价值，核心目的在于 " 求稳 "；而市场成交价格，则是在特定时间窗口内，由买卖双方在供需关系、成交意愿以及急售心理等多重因素作用下形成的自由博弈结果，因此，评估价与市场成交价之间存在差异，是较为常见且正常的现象，差距在 10% 以内都是合理的。

上海，老旧小区

在整个交易过程中，业主均应高度重视合同条款的审查，尤其是关于旧房销售期限、违约责任、退出机制以及资金监管等关键内容，同时应明确评估流程和免责期安排。

尽管住房 " 以旧换新 " 在形式上表现为政府回购行为，但其本质仍是一项大额资产处置行为，需要提前进行充分规划，并在财务和法律层面做好风险防范，我有以下建议：

◎ 首先，应客观评估自身真实需求和条件，不同家庭关注重点各异，有的侧重居住环境，有的侧重学区资源，应在此基础上设定清晰且可承受的预算范围，这将直接影响后续新房的选择空间和质量。

◎ 第二，对于旧房价值，应通过专业评估机构或多家正规机构进行了解，并重点参考周边同品质小区近期的真实成交价格，以此建立合理的价格预期，避免因期望过高而影响决策。

◎ 第三，应深入研究本地政策和具体操作条款。鉴于交易涉及多方主体，建议与当地主管部门保持充分沟通，明确旧房房龄、产权状况是否符合要求，同时了解可参与置换的新房项目是否在户型、地段等方面满足自身需求，并关注新房是否存在其他潜在风险。

总体而言，参与 " 以旧换新 " 的关键在于打破信息不对称，实现过程透明、风险可控，并在此基础上作出理性决策。所有权利与义务均应以合规文件和正式合同为准，必要时可寻求专业人士提供协助。

常东岳

■ 上海央法律师事务所首席合伙人

" 以旧换新 " 项目，我认为适合的人群为：

1.持有核心区老破小、房龄长、流通性差，急于置换的业主；

2.刚需改善家庭，怕卖旧买新踏空、资金衔接困难的群体；

3.追求交易确定性、反感中介压价与漫长议价的业主；

4.产权清晰、无抵押纠纷，符合收储标准的小户型业主。

不适合的人群为：

1.次新房、流通性好、市场价显著高于评估价，追求短期溢价的业主；

2.产权复杂（共有、抵押、查封、纠纷未结）无法快速核验的房源；

3.对评估价预期过高，拒绝接受公允定价、坚持市场峰值价格的业主；

4.短期急需大额现金，对资金到账时间有极致刚性要求的群体。

市民咨询房屋市场 " 以旧换新 " 信息

政策中，" 先锁新房、再卖旧房 " 的做法，核心风险应由国企收储平台、合作房企共同承担，业主仅承担有限协议风险。平台可通过资金闭环、锁价承诺、兜底收购降低不确定性。

如果旧房未按期成交，平台可按约定价托底接手或延长周期。针对可能发生的评估价调整、或市场行情发生变化等情况，应参考通常交易秩序为宜，即评估价以签约时锁定为准，不因行情波动下调。

对于中途想要退出的业主，仅完成评估未签正式协议，可无责自由退出；签署框架意向书、未支付定金或未过户，可协商解除；若已签正式收购 / 置换合同、完成网签备案，需按合同约定执行，擅自退出需承担对应违约金。整体规则以 " 自愿参与、严格尊重合同约定 " 为底线，保护业主选择权。

最后，业主在做决策时，需要警惕以下风险：非官方平台 " 低价收房、高价转售 " 套路压价；协议模糊未锁定评估价，行情变化被恶意调价；隐形费用（服务费、过户费、评估费）事前未明示；强制绑定指定新房、限制选择范围；退出条款模糊，违约成本过高。

白小姐

■ " 白袍翁 " 公众号联合创始人

■上海楼市意见领袖

住房 " 以旧换新 " 项目，我认为这三类业主是适合的：不愿意离开原有社交圈和生活半径的；不愿意长期挂牌反复议价的；想要加快住房置换流程，并愿意付出一定价格折让的。不适合的客户也有一些，最典型的是，旧房能够高位成交的业主，没有必要折价出让。

若你看重确定性、效率与同区改善，国企收购的小幅折让远低于长周期挂牌的时间成本与违约风险，那么你可大胆放心的参与。

未来，住房 " 以旧换新 " 政策想要复制到异地购买，或者多换一等多元产品化发展，我认为需要考虑三个条件：

▶▷首先是有收购主体，来自国资、开发商的可能性最高，其他类似城投公司、租赁公司都可以。

▶▷第二是资金闭环，这需要依赖保障性住房再贷款、专项债、保租房 REITs 等工具，最后还要建立公允估值机制。

▶▷第三，这一套模式只能在大城市运行，如果小城市想要推广，那么还需要地方补贴，用轻资产运营，大规模国资入场显然不合适。