从盈利收缩到规则重构，房企的“生存”与“生长”
考研资深辅导
2026年09月05日 19:09:29
2026 年中报季，房企盈利仍在收缩。与此同时，相关部门出台政策，提出有力有序推进商品住房现房销售，并完善房地产项目融资和资本市场支持机制。盈利压力与规则变化相互叠加，房企面临的考验已从利润下滑，延伸至开发、销售和融资模式的调整。
从 2026 年中报季数据看，在已披露业绩预告的 79 家 A 股上市房企中，预计亏损者高达 60 家，占比约 76%，万科、华发等均在其中，" 首亏 "" 续亏 " 仍是行业主基调。
稍令行业宽慰的是，招商蛇口、中洲控股等 19 家房企维持盈利状态，即便个别企业利润有所收窄，但终究给行业增添些许亮色。
同样，港股市场的地产股亦有类似分化态势。据上半年业绩公告，部分企业虽现亏损，但恒基、龙湖、绿城等房企守住了盈利线，为房地产市场注入信心。
不难看出，行业整体下行中，房企盈利者屈指可数。当开发利润已不足以完整反映房企当期经营质量，房企的真实经营成色该如何评判？向下的安全（风险可控）和向上的动能（造血能力），或是答案。
不少房企也觉察到了这一点。于是，从规模转向质量，从开发转向经营，逐渐成行业的共识。大方向已定，但具体的路要怎么走？又有哪些难关要破？今天我们以龙湖为切片，来看下房企转型的解题思路。
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洗牌之后，评价维度正在变化
此前数十年，房地产行业发展基本唯 " 规模 " 论，" 高杠杆、高负债、高周转 " 模式长期占主流，从拿地、开工到销售等各环节，均被压缩至最短周期，只为规模扩张让路，也催生出一大批极具代表性的千亿级房企。
2021 年之后，市场骤变，融资渠道收紧，债务风险加重，伴随销售端的低迷，昔日高歌猛进的房企尤其是民企，相继陷入流动性危机甚至暴雷。从此，" 规模即正义 " 成为历史，" 生存与稳健 " 被置于房企发展的首位。
生存下去的第一步，便是对开发业务 " 做减法 " ——压缩新开发、推进存量去化。同时，现房销售可能进一步拉长项目资金回笼周期，房企还需要提升项目资金管理、产品和交付兑现能力。
以龙湖来看，其对待开发业务早已开始 " 保守与谨慎 "。近两年，龙湖放缓了拿地节奏，投拓支出大幅压缩。2026 年上半年新增 4 宗宅地，总建筑面积为 33.7 万平方米。
将 " 重心 " 从土地投拓上收回后，龙湖亦在全速推进存量去化。2026 年上半年，龙湖通过投后破局等模式累计盘活 11 个存量项目，货值超 130 亿元。这种策略，既降低了新开发业务的风险敞口，又加速了资金回笼。交付端同样保持节奏，今年上半年累计交付达 70 余个项目、房源超 2.2 万套，整体交付满意度超 90%。
开发风险出清的同时，债务安全也不容忽视，这也是房企实现稳健的又一关键。
截至目前，龙湖集团 2026 年内到期的信用债已全部偿清，境内信用债仅余 2027 年到期的 8 亿元。
图源：龙湖官网
债务结构也在同步优化。截至 2026 年 6 月 30 日，龙湖集团银行融资占有息负债比重达到 91%，外币债务占比降至 10.0%。同时，短期债务占比保持 10.8% 低位，平均融资成本降至 3.36%。融资来源愈发稳定，外币风险又可控，龙湖的财务安全垫得以加厚。
开发风险出清和债务安全可控，一般来说，也只能让房企站稳生存线。未来若想走的更远，房企还需要一个维持运转的 " 动力 " ——现金流。
2026 年上半年，龙湖含资本性支出的经营性现金流已连续 4 年保持正向。在行业整体仍处于现金流紧张的大环境下，持续 " 自我造血 " 的能力，于房企而言，是穿越周期最可靠的底牌。
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运营与服务，打开新增长空间
当行业被系统性重构，企业显然不能再固守旧模式，而需要主动进攻谋新局，目标只有一个——构建未来可持续的增长引擎。
在此背景下，开辟 " 第二增长曲线 "，以运营服务打开新的成长空间，是不少房企的选择。同时，资本市场支持房地产新模式的相关安排，也为持有型资产融资、存量资产盘活及 REITs 等退出渠道提供了更多空间。据机构统计，过去三年，全国 19 家重点上市房企的运营业务收入占总营收的比重从 8.2% 攀升至 13.9%。
作为较早布局此赛道的龙湖，运营与服务已步入价值兑现的新阶段。从其打法中，行业或许可以得到一些启示。
图源：龙湖财报
今年上半年，龙湖运营及服务收入达到 137 亿元，同比增长 3.2%；其中运营收入 73 亿元，服务收入 64 亿元，运营及服务业务收入占集团营业收入 34.4%，这也是龙湖在行业下行期依然保持盈利的重要因素。
作为运营增长曲线的主力，以天街为核心的商业投资赛道收入占比约 8 成，这也是龙湖品牌形象最鲜明的标签之一。截至 2026 年 6 月 30 日，龙湖累计开业运营商场 96 座；上半年租金收入 59.8 亿元，同比增长 8.7%，期末出租率 97.4%。
龙湖运营的另一重点在资产管理，包括长租公寓（冠寓）等六大业态。2026 年上半年，资产管理业务实现收入 13.2 亿元，其中冠寓租金收入 10.6 亿元，期末出租率 95%；活力街区品牌欢肆累计在营 7 个项目，期末出租率 95%。
运营业务筑牢基础之上，服务业务同样是不可或缺的一环。2026 年上半年，服务业务收入 64 亿元，其中龙湖智创生活实现收入 56.5 亿元，在管项目超 2100 个，物业在管面积 3.6 亿平方米。
而依赖开发管理及数字科技能力的智慧营造板块，成长势头强劲。2026 年上半年，龙湖龙智造实现营业收入 6.5 亿元；代建销售额 112 亿元、代建交付面积 71 万平方米，销售额位居行业 TOP4、交付面积位居行业 TOP3。就在前不久，银盛泛美摘得北京顺义宅地，随后便将其交由龙湖代建代销，看重的正是龙湖的服务实力。
运营及服务的成就，也推进龙湖加速转型。今年业绩会上，龙湖管理层提到预计到 2028 年，运营及服务收入将超越开发收入。届时，龙湖或也将从传统的地产开发商，完全转变为运营服务商。为此，龙湖也给房地产下半场的房企们，呈现了一个可参考的转型样本。
当然，转型不是一蹴而就的事。龙湖 2028 年的目标仍需时间去兑现，开发业务短期内还会承压，商业、资管、代建、物业外拓等市场竞争也更白热化。
但转型的成效，已获行业的肯定。近期，惠誉调整了对龙湖集团的评级方法论，将其从 " 中国开发商 " 方法论转为 " 亚太房地产 REIT" 方法论。究其原因，惠誉表示，龙湖运营及服务业务的持续增长，是其信用状况的关键驱动因素。
2026 年下半年已至，新规则正在加快行业评价标准的变化。对房企而言，过去的市场排位，拼的是规模。而当下和未来的生长，比的是稳健和持续运营能力。而龙湖高质量发展的新叙事，仍在继续书写。
（完）
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