海开瑜海澐颂取证上地719套洋房把海淀改善价再抬一档

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9 月 12 日，海开控股上地 0702 项目瑜海澐颂（备案名：尚霖云颂佳苑），拿下预售证（京房售证字 2026 第 78 号）。

719 套、准许销售面积 94336.6㎡、拟售均价 12.26 万 /㎡，单价区间约 10.78 — 14.12 万 /㎡，总价 889 万— 2523 万，是海淀核心区近年少有的千户级以下、纯洋房、一次全量取证盘。

土地账写死高端底色。

2025 年 12 月 23 日海开以 84.56 亿元、溢价仅 0.4% 摘得打包地，住宅部分约 64.77 亿，住宅楼面 6.96 万 /㎡；占地 7.7 公顷、总建 33.94 万㎡，含 13.23 万㎡ F3 产业用地（AI 办公 + 商业），住宅计容约 9.31 万㎡、容积 2.2、限高 30 米，30 栋 4 — 10 层洋房（东区 18 地块 17 栋、西区 24 地块 13 栋），无保障无回迁。

产品卷在 " 颂系 + 新规 "。

10 栋首层架空 + 南北双下沉庭院，会所约 3700 — 5400㎡，南向弧形花池、超级界面大门；户型 98/116㎡三居两卫、139/159/179㎡四居，98㎡做南向 9.6 米三面宽、116㎡送北设备平台 + 弧形花池，得房率约 88%、叠赠送实得可到 93%。

项目总叶星出自融创香山壹號院 / 学府壹号院，海开把 " 圆明天颂—栖海澐颂—颐海澐颂 " 之后的第四座颂系，直接押在上地软件园外溢带上。

定价模型很克制但留了子弹。

6.96 万楼面→可售成本（建安精装 1.3 万 + 财务 + 产业配建摊销）约 8.5 — 9 万，12.26 万拟售留 3.3 — 3.8 万 /㎡缝差，占售价 27% — 31%；对照中海 · 安澜备案 16.55 万 / 首套网签 14.03 万、建发海晏 / 华润臻雲成交 13.5 万上下，瑜海澐颂拟售卡在功德寺双子（指导 10.5 万）与朱房顶豪之间。

市场普遍判断：12.26 万是天花板，首开实收若走 11.5 — 12 万，才算把 " 上地 + 洋房 + 颂系 " 的溢价落袋。

" 海淀供给权 "。

719 套里 116㎡（225 套）+139㎡（212 套）占 61%，四居 389 套超半数，客群锁死软件园高管、海淀北部置换、全市 1000 — 2500 万级资产客；周边次新二手 6 — 8 万 /㎡，但实得 78% 上下，瑜海澐颂用 "2.2 容积 + 首层架空 +93% 实得 " 把二手锚拉开。

变量也很清楚：2029 交付、现房 / 封顶预售监管收紧、101 承办校未划片、南北组团被商办切开—— 12.26 万不是成交价，是海开给上地新房定的议价起点。

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