朝阳豪宅，压力猛然大了
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2026年06月18日 15:24:21
北京楼市圈网红 " 大总 "，最近拍了一套梵悦 108 的房子。最后业主的报价被压到了 849 万元，折合单价约 7.9 万元 /㎡——这是梵悦 108 普通平层住宅历史上的最低二手房价格。
梵悦 108 是北京 CBD 黄金十字中轴上的经典项目，也是普通人 " 住不起 " 的豪宅，它的物业费高达 30 元 /㎡/ 月，属于国贸片区豪宅最高一档。
在北京链家上，梵悦 108 有 10 套房源挂牌在售。其中，最低价是一套 124㎡的一居室，报价约 8.8 万元 /㎡。其余房源的挂牌价都在 10 万元 /㎡上下。
7.9 万元 /㎡的价格，不仅让小区其他业主的资产瞬间缩水，也给今年即将上新的朝阳新盘带来了一些压力。
上周五，北京市规自委发布了今年第六轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及 3 宗地，都在朝阳区。
其中，两宗属于朝阳的传统豪宅区。一宗在国贸桥和双井桥之间，CBD 核心板块，用地面积约 1.06 万㎡，建筑规模约 2.97 万㎡，容积率为 2.8；另一宗位于广渠路板块，位置就在著名高端项目广渠金茂府的对面，地块用地面积约 3.69 万㎡，建筑规模约 10.32 万㎡，容积率也是 2.8。
另外还有一个地块，位于朝阳区酒仙桥，与之前热销的北京宸园、中海万吉玖序是邻居，地块用地面积约 2.31 万㎡，建筑规模约 5.78 万㎡，容积率约 2.5。预计未来也要卖到 12 万元 /㎡以上。
三块核心位置的宅地拿出来 " 试水 "，合计土地面积约 7 公顷，建筑规模约 19 万㎡，意味着未来一年朝阳的豪宅供应会放量。
这几年北京新房的 8 万 + 市场中，朝阳的地位仅次于海淀，但由于学区资源等方面的差距，朝阳豪宅要想卖得好，需要更卷的产品力，也要更懂买家心理。
今年拿地，还需要再加一个条件：更大的胆子，更准确的预判。
今年上半年的楼市，表面上市场热度又回来了。从今年 2 月开始，北京二手房成交量明显回暖，价格指数也实现了连续三个月上涨。5 月份北京新房成交 3966 套，同比大幅增长 29.91%，持续位于地产下行期的高位。
但豪宅市场的压力却更大了。
今年 1 — 5 月，北京单价 8 万 + 成交市场 TOP30 项目的总网签面积为 25.12 万 m ²，总成交金额约 267.07 亿元。对比去年 37.79 万 m ² 成交面积和 389.97 亿元成交金额，分别同比下降了：33.5%、31.5%。
去年 1 — 5 月，和樾望雲一个项目就卖了将近 84 亿元，朝阳区的北京宸园也卖了超 44 亿元。但今年前 5 个月，北京 8 万 + 豪宅中，卖得最多的中海京华玖序，网签金额也才不到 24 亿元。
北京豪宅市场的压力在暗自增加。稳坐市场 " 头把交椅 " 的海淀豪宅，之前都是以 " 资源 " 为营销逻辑主线，今年也开始疯狂输出产品力。
朝阳的豪宅，开盘速度明显变慢了。中建智地于 2025 年 9 月 30 日竞得的太阳宫地块，当时创下了年度最高土拍溢价率（39.18%），刷新朝阳区宅地最贵楼面价，拿地至今已近 9 个月。
懋源地产 2025 年 11 月 25 日竞得的朝阳松榆里地块（懋源 · 騴橒臺），与国贸新推出的宅地项目是直接竞争对手。上周朝阳一口气拿出三宗核心地块之后，间隔了一个周末，6 月 15 日，懋源项目立马申领了预售许可证——从拿地到拿证，历时近 7 个月。
未来一年内，仅北京朝阳五环内的豪宅，已经有不少于 6 个新盘、超 33 万㎡的供应量，一些项目将要 " 硬碰硬 " 了。
豪宅成交放缓并不只发生在北京。克而瑞最新数据显示，2026 年前 5 个月，全国 " 重点 30 城 " 总价 1000 万元以上高端住宅成交 13986 套，同比下滑 19%，而整体新房市场同比下滑 15%。这是自 2023 年以来，高端市场首次跑输大盘。
作为风向标意义的上海，单价 10 万 + 高端住宅市场长期高热不退，除终极改善自住外的资产属性更是吸引大量资金流入。但 2026 年 3-5 月，上海单价 10 万 + 高端住宅市场整体热度不及预期，多数项目未能实现开盘售罄，虽开盘去化率缓慢抬升，但市场修复动能偏弱，结构性遇冷。
由于城市核心区的地更好卖，去年四季度以来，地方政府为拉动土地市场，在核心地段推出了大量高价宅地，未来供应集中放量。
克而瑞认为，经过数年的高增长，高端住宅需求自然消耗，潜在需求规模不足以消化未来的新增供应。高端住宅市场正在转向 " 供远大于求 "，将直接导致未来高端住宅市场的竞争白热化。
接下来，前几年大力扎进一线城市核心区的房企们，必须得调整预期和拿地策略了。
（完）
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