德祥地产收购江苏南通价值20亿新能源地块发展AI算力中心，占地约1.65万亩

考研资深辅导 2026年07月04日 10:33:20

德祥地产 ( 00199.HK ) 昨晚公告，拟收购 PYI Investment 20% 股权，取得江苏南通如东小洋口片区地块。根据公告，PYI Investment 底层核心资产是附属子公司洋通开投持有的位于江苏省南通市如东县小洋口片区，总用地面积约 1,100 万平方米，折合约 1.65 万亩，其中包括约 1,055 万平方米连片未利用沿海土地，绿色能源资源丰富。按估值报告及持股比例折算，该片区地块价值约 20 亿人民币。德祥享有独家增持权利以及委派董事权利。

这并不是一次传统意义上的地产项目收购。小洋口项目真正值得关注的地方，在于其被公告明确放在 " 绿色人工智能算力中心 " 的开发方向下理解。大规模连片土地、地热资源、风电、光伏、LNG、长三角区位和光缆网络，共同构成了一个具备绿色 AI 算力中心建设条件的底层资源组合。

更关键的是，公告在股东协议部分明确写明，优先使用集团持有地块拓展绿色智算中心及相关业务，同时确保不少于 2,000,000 平方米地块用于建设人工智能计算中心及发展新业务。任何对预留土地面积的变更，也须取得全体股东事前一致同意。

200 万平方米是什么概念？折合约 3,000 亩土地。对于 AI 算力中心而言，这已经不是普通单体数据中心项目，而是具备吉瓦级、园区化、分期化、超大规模扩容潜力的算力基础设施项目。换句话说，1.65 万亩是资源底盘，200 万平方米明确预留 AI 计算中心，则意味着项目具备向吉瓦级 IT 负载高密度算力中心演进的想象空间。

算力中心竞争，表面看是 GPU，底层其实是土地、电力、冷却、网络和客户的综合组织能力。过去地产公司的核心资产是土地储备，未来 AI 基础设施平台的核心资产，则是 MW 乃至 GW 级 IT 负载储备。小洋口的价值，正在于其提前锁定了长三角需求半径内少见的大规模新能源算力底座。

从区位看，小洋口地处长三角北翼，距离上海约 120 公里，90 分钟车程可达上海虹桥交通枢纽，并已接入长三角光缆网络体系。其靠近上海及苏南核心算力需求市场，较短的物理传输距离有助于降低数据交互时延，能够承接长三角核心城市外溢的高密度算力需求。

从能源看，如东本身是重要清洁能源基地，具备地热、光伏、海上风电、LNG 等多元绿色能源资源。对于 AI 算力中心而言，绿电不是概念标签，而是长期运营成本、低碳属性和项目审批落地能力的关键变量。小洋口所具备的多能互补条件，为建设绿色算力基础设施提供了较强支撑。

其中，公告大篇幅披露的地热发电与地热制冷，是项目最具差异化的亮点之一。小洋口片区已建成四口高产地热井，其中洋深 1 井日出水量达 5,360 立方米，水温达 108 ℃；地热 2 井水温 92 ℃；另有 4,500 米深度、储层温度 150 ℃以上的热源待开发。公告明确提到，可采用成熟的闪蒸发电技术，设计建成地热发电系统，满足区域内兆瓦级地热发电需求。

更重要的是，这并不是停留在资源描述层面。公告披露，相关技术路线在中国已被认为成熟，并有类似成功工程案例，例如丰顺县已建成 91 ℃地热水地热综合梯级利用系统，采用闪蒸发电技术实现稳定发电，其温度和水质条件与项目 RRY1 井 92 ℃地热水高度契合，提供了可直接复制的工程实践经验。

地热发电解决的是稳定低碳基载电力，地热制冷解决的是高密度 GPU 集群散热和 PUE 控制。未来如果形成 " 地热发电—余热利用—吸收式制冷 " 的梯级能源系统，小洋口不仅具备绿色供能价值，也具备绿色热管理价值。

因此，德祥地产此次收购的重点，不是短期财务并表贡献，而是锁定一个具备 1.65 万亩土地、200 万平方米、吉瓦级别 AI 算力中心预留空间、多元新能源、地热发电制冷技术路径及长三角需求半径的战略资源平台。

此前，德祥地产已围绕算力服务、产业团队、海外 AI 基础设施生态及香港相关资源开展布局；小洋口则进一步补齐土地、地热、绿色能源配套和长期扩容空间。随着这一核心资源节点纳入公司 AI 基础设施布局，德祥地产向 AI 算力基础设施延伸的路径更加清晰。未来，若公司持续推进项目规划、融资安排、客户导入及运营建设，小洋口成为其绿色智算中心布局中的重要底座，并为公司估值逻辑重构、长期价值释放提供新的支撑。

* 疏漏难免，敬请指正

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