恒大烂尾楼78亿法拍

上海闵行申长路 979 号 " 恒大虹桥国际 " 项目土地使用权及在建工程，8 月 31 日 10 时在阿里资产平台开拍，竞价周期 1 天，由上海虹源盛世投资发展有限公司破产管理人主导，上海市第三中级人民法院监督。

拍卖的核心条款

起拍价 = 评估价 = 78.429588 亿元，没有打折

保证金：4 亿元；加价幅度：每次至少 500 万元

开拍时间：2026 年 8 月 31 日 10 时至 9 月 1 日 10 时

截至 8 月 7 日：约 2850 次围观、59 人设置提醒，报名人数 0

这个 " 恒大烂尾楼 " 到底是什么

项目位于虹桥核心商务区，土地为两宗商服用地，合计 9.21 万平方米，使用期至 2052 年 2 月，业态涵盖商业、办公、娱乐。

整体分 A、B 两区：

A 区 8 栋，总建筑面积 14.25 万平方米，2018 年已取得预售证，其中 369 套房源已完成网签备案

B 区 5 栋，总建筑面积 12.14 万平方米，未办理预售证

项目整体可售面积约 47 万平方米

工程进度上，主体结构已封顶、外立面全部完工，仅室内精装修与部分安装工程未做完，自 2020 年 3 月起长期停工至今。

历史脉络：它其实不全是恒大的锅

这个项目的身世比 " 恒大烂尾 " 四个字复杂得多：

2011 年：红星美凯龙联合盛世万象、沈阳首源以 30.67 亿元拿地

2015 年：结构封顶后，红星美凯龙遭遇债务危机，项目首次停工

2018 年：恒大通过收购项目公司股权接盘，更名为 " 恒大虹桥国际 "，并赶在首届进博会前完成了所有单体外立面施工

2020 年 3 月：恒大自身资金链恶化，项目再度停工，此后再未复工

2022 年：项目公司上海虹源盛世进入破产清算

2026 年 8 月 31 日：司法拍卖

一个常被忽略的细节：恒大在这家项目公司中仅持股 9.5%，大股东是盛世万象（90.5%），但因为项目挂了 " 恒大 " 的名字，外界普遍称之为恒大烂尾楼。

78 亿接盘，真实成本远不止 78 亿

表面看，按 47 万平方米可售面积、78.43 亿起拍价计算，单价仅约 1.67 万元 / 平方米，远低于虹桥商务区核心地段商办 3-5 万元 / 平方米的行情。但买家的真实门槛要高得多：

补缴土地出让金约 3 亿元

369 套已网签房源的注销或交付处理由买受人自行解决

清场、施工资料缺失、各类欠费全部由买受人承担

续建投入：室内精装 + 部分安装需重新注资

商办去化压力：虹桥商务区办公楼空置率长期高于上海平均水平

市场测算，真正要跑通这个项目，总投入很可能破百亿。

谁会接盘：市场的主流推测

参考恒大其他类似项目的处置路径，行业内的主流判断是：

首拍大概率流拍—— 78.43 亿的起拍价叠加上述隐性成本，对绝大多数民企是天文数字

二拍降价后，国资系 AMC（不良资产管理公司）出手兜底的可能性最高——既符合 " 核心商务区不能有巨型烂尾 " 的治理逻辑，AMC 也擅长用有效债权冲抵部分成交价款降低现金支出

AMC 拍下后，再引入代建方完成续建盘活

符合资质的优先债权人可以用有效债权冲抵部分成交价款，也可以组团参拍——这为 AMC 联合产业方接盘留下了操作空间。

为什么这件事是个标志性样本

恒大虹桥国际的拍卖，是恒大庞大资产处置浪潮中上海体量最大的商业综合体标的。同日阿里资产还挂出了安徽巢湖碧桂园凤凰酒店，起拍价 1.74 亿元——一个 78 亿、一个 1.74 亿，体量差 45 倍，但本质是同一件事：万亿级房企倒下后，核心资产终归要经由司法拍卖完成价值回收。