金茂再探三亚崖州湾,14.47亿拿地补新房供应缺口

观点网 时隔两年，金茂重返三亚再次补仓。

8 月 7 日，三亚崖州湾科技城（中片区）控规 YK06-04-04 地块成功出让，拿地企业为中国金茂旗下苏州腾茂置业有限公司。这是继 2024 年 8 月之后，中国金茂于崖州湾再度获取的住宅用地。

过往信息显示，2024 年 8 月，中国金茂旗下南繁科技城有限公司曾以 3.897 亿元竞得同片区的 YK06-04-01 地块。

该地块随后被纳入金茂于 2024 年 3 月发布的全新产品线 " 金玉满堂 "，打造为该公司旗下首座度假满系作品 -- 金茂 · 天鹭满湾。今年 6 月，该项目已正式交付。

从 YK06-04-01 到 YK06-04-04，两宗地块既实现中国金茂对区域市场的持续深耕、连片布局，也在时间上形成接力，未来将通过新增供应进一步填补区域市场新房供应缺口。

再探崖州湾

最新完成出让的 YK06-04-04 地块挂牌底价为 14.4677 亿元，成交价 14.4687 亿元，溢价率约为 0.01%。

尽管该地块最终以接近底价成交，但市场对这宗地块的关注度并不低。作为年内首宗出让宅地，从体量上来看，YK06-04-04 地块总面积 95460.83 平方米（约合 143.19 亩），是崖州区近年来出让的最大单幅住宅用地。

挂牌文件指出，竞得人或其关联企业须在三亚崖州湾科技城规划范围内配建公共服务或基础配套设施项目，包括幼儿园、托儿所、社区卫生服务站、老年人日间照料中心、社区商业网点等，配建总金额不得低于 16000 万元，并与三亚崖州湾科技城管理局签订具体配建协议。

所配建项目工程进度须与三亚崖州湾科技城（中片区）控规 YK06-04-04 地块项目同步设计、建设、竣工，验收合格后，须无偿移交给三亚崖州湾科技城管理局或其指定单位。

同时，开发建设要求每亩投资强度不低于 500 万元，以此计算，地块总投资强度将不低于 7.16 亿元。整体而言，对地块的粗略投入将超 23.23 亿元。

这无疑对拿地企业的开发水平及资金实力提出要求，在提高拿地门槛的同时，也增加了市场话题度。

从区域竞争格局来看，地块周边已聚集了保利栖悦、万科金色里程、金茂 · 天鹭满湾、聚亿椰海锦程、聚亿椰海樾府等多个住宅项目，现有项目在产品规划上能够覆盖多层次的居住需求，而随着此次新项目的入市，区域市场内的产品竞争将更加激烈。

金茂此次摘地，在业内看来实属情理之中。2024 年 8 月拿下的 YK06-04-01 地块，已开发为金茂 · 天鹭满湾，并在今年 6 月交付。项目共计规划 483 户，主力户型为 127 平方米的三居和 143 平方米的四居，精准锚定区域内的低密酒店式改善奢宅市场。

核心指标方面，两宗地块基本一致，其中 01 地块容积率为 2.2，04 地块为 2.5，两者绿地率均要求不低于 40%，建筑限高同为 80 米。这种指标的延续性，意味着金茂能够基于此前天鹭满湾的成功经验，进行产品升级，推出更契合崖州湾科技城高知客群需求的品质住宅。

就在金茂再次落子崖州湾的同一天，三亚海棠湾国家海岸休闲园区风塘片区控规 HT05-04-02 和 HT05-04-04 地块也顺利完成出让，中旅投资以底价 14.3 亿元将这两宗合计约 149 亩的核心资产收入囊中。

与金茂在崖州湾的连片补仓相呼应，海棠湾风塘片区则属于中旅投资深耕多年的大本营。此次出让地块南侧即为该公司开发的中旅馥棠公馆，周边还聚集了三亚国际免税城、太古里、宽窄巷子等文商旅项目，有望依托母公司中国旅游集团，实现内部资源闭环。

第三子待揭晓

如果说，中旅投资是三亚海棠湾建设发展过程中的重要参与者。中国金茂此次在三亚补仓，继续聚焦于崖州湾科技城的关键原因，则在于对区域发展战略的深度融入与长期共创。

2019 年 5 月，《三亚崖州湾科技城总体规划》获得海南省政府批准。同年 11 月 18 日，中国金茂与三亚市人民政府在三亚市举行了南繁科技城项目合作协议签约仪式，及首期项目落地合作签约仪式，项目首批建设用地于 2019 年 11 月 18 日、19 日同步获取。

据悉，三亚崖州湾科技城早期规划面积 69.3 平方公里，规划布局南繁科技、深海科技两大空间板块。其中，南繁科技板块重点建设 " 一城、一基地、一谷 "，规划面积 4 平方公里，是 " 南繁硅谷 " 创新创业核心载体。

而中国金茂早期深度参与城市运营，在崖州湾科技城发展之初便融入其中，并发挥在基础设施建设、产业引进和运营管理方面的优势，助力南繁科技城迅速崛起。

中国金茂在三亚布局的首个规模化住宅大盘正是位于崖州南繁科技城内的三亚金茂湾。项目于 2020 年入市，曾一度创造 "6 秒开盘售罄 " 的佳绩，后续于 2022 年完成交付，有当地媒体称该项目是片区早期标杆人居项目。

在三亚金茂湾后，金茂再次布局住宅项目也就是 2024 年 8 月获取的 YK06-04-01 地块。

从整体节奏把控来看，金茂并非盲目在崖州湾囤地再开发，而是选择拿一做一成一的稳健路线。这样做的明显好处是，能够随着板块内的人才引进与居住需求的逐步释放，精准匹配推盘入市节奏，避免跨周期拿地伴随的市场风险。同时，城市配套建设也逐步完善，为后续项目提供了更成熟的价值支撑。

事实上，除金茂之外，万科、招商蛇口等头部房企，也均在崖州湾形成规模化布局。

以招商蛇口为例，在去年 10 月，该公司联合三亚科技城控股，以 4.58 亿元的底价拿下三亚崖州湾科技城深海板块 YK02-11-05 地块。这宗地块恰恰紧邻 2024 年末开盘的三亚招商 · 臻园项目。

回溯崖州湾科技城的开发历程，招商蛇口自 2018 年起布局崖州湾科技城，几乎与金茂同步。2019 年，崖州湾科技城引入了招商局集团、中国中化分别合资成立开发运营平台公司，建立深度战略合作关系，两家企业也与当地建立起紧密联系。

在具体分工上，两大央企依托各自禀赋形成了错位协同、优势互补的产业共建模式。招商局集团深度参与科技城片区的综合开发，产业方面推动建设了深海装备产业园、化合物资源中心等核心产业平台；中国金茂及母公司中国中化则主要聚焦南繁科技城板块，围绕种业创新与农业科技，主导建设了多个国家级科研基础设施，并配套打造了高品质的人才社区与科创服务空间。

今年 3 月，YK02-11-05 地块案名公布为招商 · 林屿熙岸，而不久之后，金茂在三亚崖州湾科技城布局的第三子也将揭晓。

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