缦合北京二期方案公示，中信信托入局东四环顶豪

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2026.8.19 规自委朝阳分局公示将台乡新京润项目（即缦合北京二期）规划方案。

占地 10.07ha、总建 39.2 万㎡、地上 22.42 万㎡、容积率 2.23、限高 80 米，16 栋 20-22F 高层共 618 户、户均 363㎡。

围合式正南正北 + 街坊路切南北两区 + 中央下沉庭院轴，主力 280-300㎡大平层、保留 580㎡进阶款、楼王猜想 780-900㎡一层一户或高层复式。

最关键变量是 2026.3.23，新京润股东由合生系香港吉润变更为中信信托 100% 持股（参照融创壹号院模式做资金封闭）。

叠加 2025 两审判决（2024 京 0105 民初 57406、2025 京 04 民终 1419）驳回京润公司权属异议，把拖了 11 个月的规综方案卡点打通。

一期 2# 楼（529㎡大平层 +1060㎡复式）备案 12 万、累计网签 16 套 /11.73 万给二期定价锚。

二期预判 12-15 万 /㎡、280㎡门槛 3360 万起、楼王破 9000 万。

直接对线酒仙桥中海 8.11 万楼面地王、宸园 139、萬吉玖序、璞樾、紫京宸园、懋源騴橒臺，东四环内成北京顶豪密度最高修罗场。

一、二期地块硬数据（规证公示版）

指标	数据	备注
位置	将台乡，东至安怡路 / 南至安家楼东路 / 西至霄云路 / 北至东四环北路	现缦合北京（霄云路 8 号）东南侧
总用地	10.953ha（含 0.88ha 幼儿园）	住宅单体 10.073ha
总建面	全项目 40.23 万㎡（地上 23.02 万）；住宅 39.20 万㎡（地上 22.42 万 / 地下 16.77 万）	—
容积率 / 限高	2.23 / 80 米（最高 22F）	绿地 30%，建筑密度 12.79%
楼栋 / 户数	16 栋 20-22F 高层，618 户，户均 363㎡	3 栋 20F（3/10/16#）+7 栋 21F+6 栋 22F；无架空层
车位	机动车 1887 个（户均 3.05），非机动车 634
配建	托老所 800㎡+ 老年活动 200㎡+ 助残 200㎡+ 社管 350㎡+ 卫生站 120㎡（共 1670㎡）；3 层配套楼；西北侧 0.88ha/5900㎡幼儿园	街坊路作消防通道切南北两区（北 9 栋 / 南 7 栋）
主体	北京新京润房地产（2006 成立）→ 2026.3.23 中信信托 100% 持股（原合生香港吉润全资）	法人 / 董事同期换血

二、产品与户型（预判，非官宣）

主力：280-300㎡大平层（三至四居，南向双主卧套间），占总量约 60%。

进阶：580㎡大平层（四居 + 双套间 + 独立家政 / 书房）。

楼王猜想（二选一或并存）：① 780-900㎡一层一户定制平层（16 栋按一层两户算应 678 套，比公示多 60 套→差额即一层一户 / 复式消耗）；②高层复式（参照一期 2#29-31 层 1060㎡三层空墅）。

立面：延续一期香槟金铝板 + 玻璃，去 " 塔尖 " 锐角，转圆润隐奢老钱风。

公区：中央南北向下沉庭院轴 + 多点散下沉庭院（北区 6 处 / 南区 1 处）+ 街坊路双景观大门。

得房率：高层大平层预估 78-82%（含核心筒公摊，无阳台赠送红利）。

三、一期对照与定价锚

维度	缦合北京一期	二期（新京润）
容积率 / 形态	1.2/9 栋 31F 高层（2008 起售）	2.23/16 栋 20-22F
户均	约 470㎡（早期 529㎡+1060㎡复式）	363㎡（面积段下沉）
近期售价	2# 楼备案 12 万，网签 16 套 /11.73 万（529㎡为主，1060㎡复式 1.3 亿级）	预判 12-15 万 /㎡，280㎡3360 万起，楼王 9000 万 +
股权	合生系（香港吉润→抵押浙商银行至 2029）	中信信托 100%（2026.3.23 变更）
交付风险	老业主网签 / 产证僵局（资金被集团抽调）	中信接管后封闭运行，交付信用修复

四、中信信托接盘逻辑

确权前置：2025.9.4 规综公示→ 2026.8.5 采信通告（23 条意见中驳回京润公司权属异议，两审判决新京润赢）→ 8.19 方案公示，股权纠纷不再是挡路石。

3.23 工商变更：新京润股东香港吉润→中信信托，典型 " 债权转股权 / 资产保全 " 路径（参照融创壹号院中信信托操盘），浙商银行抵押债务至 2029 可在信托架构内重组。

货值盘子：一期剩余约 96 套（2#112 套已售 16）+ 二期 22.42 万㎡× 12 万≈ 270 亿 +，中信以折扣价接股权，长期账面不亏，短期保交付换品牌信用。

合生退场信号：合生创展港交所停牌 +93 亿港元交叉违约，顶级顶豪控制权让渡信托是流动性危机末端标志。

五、东四环顶豪修罗场

酒仙桥 0013-1：中海 46.8 亿 / 楼面 8.11 万 / 溢 25.84%/ 安澜系 /2.5 容积 /12-13 万预判。

广渠路地块：中海 84 亿 / 楼面 8.14 万 / 溢 19%。

北京宸园：售罄，11 万 + 成交定调。

萬吉玖序：去化近八成，10.8-11.2 万。

宸园 139：中建智地 4 栋 139 套 /260-360㎡/3500 万起。

黄杉木双子：璞樾（金茂 × 越秀，424 户 /150-230㎡/ 近 10 万）、紫京宸园（813 户 /133-278㎡/9.7 万）。

懋源騴橒臺：7.31 开盘 456 套 /129-234㎡/10.16 万。

待拍 / 待供：驼房营 629（中建智地 + 太古锁定 75.21 亿起）、呼家楼 33 套迷你盘、酒仙桥 0013-2、永安里、北菜园、化石营、甜水园。

结论：缦合二期以 2.23 容积 +363㎡户均 + 中信信用 + 朝阳公园零距离卡位 " 老钱终改 "，不与中海 8.11 万楼面地王拼单价成本，拼的是现成顶豪 IP+ 大面积段稀缺 + 中信兜底交付。

六、硬伤

产权年限折损：2006 摘地、70 年产权已缩水 20 年，期房 2029+ 交付后剩约 47 年；

一期连累：老业主数十套网签 / 产证僵局未解，中信接管后需先清理存量抵押才能完全恢复信用；

2.23 容积做 20-22F：楼间距虽围合拉开，但低层（尤其北区北排）受 80 米限高集群压迫，采光逊于 1.2 容积一期；

无阳台赠送：北京新规 " 好房子 " 阳台红利在顶豪盘主动放弃，实得率 78-82% 低于同价段低密盘；

12 万 + 门槛客群重叠：与中海酒仙桥地王、宸园 139、懋源直接抢 3000-9000 万客，618 套放量会拉长去化周期；

街坊路切两区：人行 / 车行主入口落街坊路，南北两区园林不互通，超大社区被道路打断。

结论：

缦合北京二期 8.19 公示是中信信托接盘合生顶豪资产后的第一次公开亮剑。

2.23 容积 /618 户 /363㎡户均是 " 顶豪下沉到 3000 万级门槛 " 的产品重构，12-15 万预判价靠朝阳公园 + 霄云路 IP+ 中信信用三段支撑。

对东四环 8000 万级以下客群是宸园 / 萬吉之外的新选项，对 9000 万 + 客群则是 780-900㎡楼王与中海酒仙桥地王的正面对撞。

变量在中信是否真做资金封闭、二期何时取预售证、780㎡楼王是否落地、一期老业主产证能否先行解冻。

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