绿发9.96亿底价托底宋庄低密别墅盘回到“原主操盘”

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9 月 8 日，通州宋庄镇 TZ01-0101-0001 地块落槌。

唯一报名方中国绿发旗下北京海港房地产以 9.962 亿元底价摘得，住宅楼面 1.73 万 /㎡；东侧 0002 商业地（1.536 亿、容积 1.05、建面 1.85 万㎡）同步底价归入麾下，两宗合计 11.498 亿元。

这是块 " 墅级 " 地，不是通用刚改地。

0001 住宅地占地 5.5 公顷、地上建面 5.77 万㎡、容积 1.05、限高 18 米，通州近三年首宗破 1.1 的低密宅地；配建开闭站、配电室、社区用房、分布式能源站、地下菜店快递站等，北邻葛渠老河湾还需按 20 年蓄涝水位抬高地坪。

产品形态被文件锁死——禁断崖式天际线、禁大规模高度重复，只能走叠拼、合院、低层大平层，做不了高层搭别墅的高低配。

底价成交的背后是 " 原主收官 "。

地块本就是老牌别墅盘格拉斯小镇收储延伸：鲁能 2004 年起开发格拉斯，3300 亩、8 期、1087 户（471 栋独栋 +616 户叠拼合院），2020 年鲁能整体划入中国绿发。这次拿地本质是母公司盘活自身存量边界，不是外来房企赌溢价。

格拉斯二手挂牌约 5.3-6.2 万 /㎡、六期叠拼合院现房卖 5-6.8 万 /㎡，新盘有老 IP、德闳学校、3 万㎡商街、东郊森林公园兜底，但无地铁、近首都机场航道、依赖自驾，客群天然窄。

不算性感，但风险可控。

1.73 万楼面 + 低密建安 / 地坪 / 能源站成本，可售成本约 3.0-3.5 万 /㎡；若叠拼合院实收 5.5-6.5 万 /㎡，留 2 万 + 毛利，但套均面积大、总价 1300 万起，去化注定慢。对比 5 天前华润 172 轮、83 亿、楼面 4.12 万抢顺义温榆河。

宋庄这宗 "0 举牌 " 揭示同一城市里的两端市场：核心低密拼资金厚度，远郊低密拼存量运营。

8 · 28 新政下新出让宅地优先现房 / 封顶预售，低层盘封顶快于高层，绿发又有 20 年墅区信用，反而比新进民企更适合吃这笔慢钱。

变量不在楼面，在现房周期。

宋庄前序北投和璟、国誉颂、瑨上多是 1.8 容积洋房（4 万上下），绿发新盘若做 " 更紧凑的格拉斯 2.0"（246㎡以下叠拼 / 合院、现代简约立面、玻璃石材金属），能把副中心低密入门门槛从 1300 万往下拉一档；但若现房销售拖到 2029 后、航道噪音与通勤短板被买家放大，去化周期会重现格拉斯 " 一年卖几十套 " 的节奏。

一句话：这宗地不是绿发扩张，是用 11.5 亿，把用了 20 年的格拉斯故事写完最后一章——底价不是市场冷，是这门生意本来就只适配原主。

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