之江大盘半年成交60多套二手房,部分大户型“跌破”新房限价

2026 年 6 月，杭州二手房整体成交 7000 余套房源，环比 5 月回落 15%，但杭州贝壳研究院数据显示，位于之江板块的建发云启之江 6 月成交 25 套，位列 6 月二手房成交榜第二。

云启之江交付才半年多，二手房成交如此活跃，价格相比新房售价，是涨是跌？

云启之江实景 记者 孙晨摄

少量房源 " 破发 "

中小户型价格较坚挺

数据显示的 25 套成交均价为 33281 元 /㎡，其新盘当时限价是 37500 元 /㎡。板块内的一位中介小吴表示，这个价格实则大部分是做低的，只有少部分是破发了，" 做低是为了省一些个税，目前已经成交的房源中，破发主要集中在中间楼层的大户型，而 139㎡以下的房源，价格基本都比较坚挺。"

云启之江整个盘非常大，有 3100 余户，而小区挂牌目前显示 195 套，整体抛售率在 6% 左右。

对比杭州多数次新房 10% 以上的抛售率来看，该楼盘并没有出现集中抛售现象。

从中介小吴处得知，该小区目前成交的 60 多套房源中，103㎡、139㎡两大户型占成交总量 80% 左右。" 前者的成交均价普遍在 400 万元左右，128㎡最近的成交价大概在 480 万 ~500 万元，而 139㎡的成交均价在 560 万 ~580 万元。总的来说，目前来买的一些都是滨江外溢刚需，或者对学区有要求，但是承价能力有限的客户。"

而占到小区 1/3 左右的 168㎡以上户型，总体成交就相对缓慢，成交均价也偏低些。

对比板块内的二手房禹州滨之江和嘉里云荷廷，云启之江的品质相对更高，在园区的配套上也更有优势。

另外，板块内的在售新房绿城知海棠，均价仅 3.2 万元 /㎡，但是位置上不及云启之江，会分流一部分刚需客群；此外，华润沄璟文华轩虽然位置更优，不过其价格基本在 600 万元以上，大户型集中在 800 万元，与云启之江的价差还是比较大的。

配套较为成熟

入住率不断提升

记者实地探访后发现，云启之江成交量在最近几个月突然大涨，也是有迹可循。

首先，云启之江本身定位就是未来社区，无论是其本身配置还是周边配套，都是板块内的标杆，说白了，政府和开发商在这个项目上的投入不少。

云启之江兼顾地铁 6 号线双站点、银泰商业、浙一之江院区、保俶塔实验学校（九年制），综合配套在板块内无对手，承接大量跨板块改善客群。

保俶塔实验学校 记者 孙晨摄

之江文化中心 记者 孙晨摄

银泰商业和雷迪森酒店 记者 孙晨摄

而且这个盘逛下来，最大的特点就是组团与组团间规划明晰，各自有底商，不少已经有中介门店和日常生活店铺开起来了，相信随着入住率的提升，整体居住氛围还会更加浓郁。

云启之江底商 记者 孙晨摄

毕竟在逛云和组团的园区时，记者发现已经有不少业主开始包阳台了。中介坦言，这个盘包阳台的比例还不少，这多少破坏了外立面的整体性，但也从侧面反映出，这个小区的自住客户占比远大于预期。

园区的整体绿化延续了建发中式园林的调调，小桥流水，目前因为酷暑来袭，不少树木都被保护了起来，不少工人正在补种夏季草；

而几个架空层的功能区也呈现得比较完整，包括室外游乐区，品质也基本在线。

云启之江架空层实景 记者 孙晨摄

升级后的云启之江铝板外立面，包括从大门入口归家的仪式感以及会所呈现出的状态，丝毫不亚于现在市面 5 万 + 楼盘的品质。

云启之江云和组图会所实景 记者 孙晨摄

中介小吴表示，短期来看，学区开学红利还将持续支撑云启之江的成交，139㎡以下的房型流通性没问题；长期来看，受到板块新房与二手房的共同挤压，一些位置较差，组团相对弱一点的房源价格会被逐渐拉开差距。