考研资深辅导界面新闻记者 | 宋佳楠
7月28日，上海本年度第六批次集中土拍落下帷幕，当日三宗涉宅地块全部顺利成交，总成交金额235.14亿元。其中杨浦区综合地块以161亿元成交，一举成为上海年内土地总价“地王”和区域内新单价“地王”。
上海市公共资源交易中心网站显示，本次出让的三宗地块分属奉贤新城、徐汇内环、杨浦内环东三大梯度板块。
本次土拍最大看点来自杨浦区三幅连片综合用地，地块出让面积合计72376.79平方米，规划建筑面积158003.97平方米，容积率2.18，用地为含住宅综合用地。该地块起始报价118.68亿元，经过219轮竞价后，最终成交总价161.2亿元，成交楼面价102023元/平方米，溢价率35.83%，创下2026年上海单地块成交总价新高。
据每日经济新闻报道，杨浦区地块吸引了中海、金茂&建发、保利发展&华润置地、招商蛇口&越秀&瑞城共4家竞买人参与现场竞价。最终竞得方为保利发展联合华润置地，分别通过上海保利城市发展有限公司、上海泓喆房地产开发有限公司联合摘牌。
该地块位于杨浦内环东滨江沿线，属于上海重点更新滨江发展带，坐拥一线江景资源，距离核心商圈、轨道交通站点距离适中，土地稀缺属性极强。滨江连片大面积可开发涉宅用地近年在上海内环供应量极少，兼具住宅、商业、配套多元开发空间，可打造大型滨江综合社区，高端改善市场需求充足，这也是多家头部房企愿意加码竞价、推高超35%溢价的核心原因。
另外一个徐汇区综合用地出让面积47061.9平方米，规划建面89285.33平方米，容积率2.20，地块包含住宅、商业复合业态。地块起始价56.7亿元，经过多轮竞价后成交总价70.6亿元，成交楼面价79072元/平方米，溢价率24.51%。其竞得主体为徐汇城投旗下上海汇成房产经营有限公司，联合保利发展旗下上海保利城市发展有限公司。
徐汇地块地处徐汇内环腹地，属于上海传统高端居住板块，毗邻成熟商圈与城市主干道，兼具稀缺内环住宅用地与商业配套开发价值，是典型的城市更新综合地块。徐汇城投作为区域本土平台企业，主要做本地旧改开发。保利发展作为全国性头部房企，擅长高端改善住宅打造，双方联合体拿地，是当下上海内环地块主流合作模式。房企合作拿地能够分摊百亿级土地资金压力，同时融合地方平台的资源优势与房企产品开发能力。
奉贤区地块是本次唯一以底价成交的地块，地块出让面积15428.45平方米，规划建筑面积16199.87平方米，容积率1.05，用地属性为纯普通商品房。
该地块官方起始价3.3372亿元，最终成交总价与起拍价持平，成交楼面价20600元/平方米，溢价率0%。该地块由上海奉贤新城上江南置业有限公司联合上海骏峪企业管理有限公司拿下，背后开发主体为奉贤新城平台公司与远东宏信联合体。
地块坐落于奉贤新城核心居住片区，周边配套成熟，轨交、商业、教育资源均已落地。该地块低容积率规划偏向低密改善住宅，但远郊刚需改善市场库存充足，民营房企资金趋于谨慎，本地城投平台托底拿地成为常态。
从拿地主体结构来看，三幅地块均出现“地方国资平台+全国性品牌房企”的联合体模式。
对于奉贤本地联合体而言，底价拿地能够补充新城商品住宅供给，依托本地平台资源控制开发成本，面向新城刚需、刚改人群稳定供货，保障区域楼市平稳运行。徐汇城投与保利联合体拿下内环综合地块，既能完成区域城市更新任务，也能依托内环稀缺地段打造高端住宅产品，实现长期资产保值。而保利发展联合华润置地拿下杨浦滨江百亿地王，可锁定上海内环滨江核心资源，巩固双方在上海高端改善市场的品牌占位。
从上海土地市场整体层面来看，本次土拍进一步夯实市场分层发展趋势。内环、滨江等核心稀缺土地，房企竞争意愿强烈，溢价持续走高，楼面价同步维持高位；主城外围五大新城、远郊片区地块多底价成交，以地方国企托底为主，市场热度温和。
这种分化背后，是购房者置业逻辑的转变，优质核心房产抗风险属性凸显，远郊住宅则以自住刚需需求为主，投资属性持续弱化。
据中指研究院上海数据总经理张文静分析，本次上海土拍反映出市场信心并未消失，房企投资需求正定向沉淀于核心优质板块与改善型产品赛道。核心地块高溢价成交，将进一步夯实上海主城核心价值锚点，为后续城市优质涉宅用地出让释放明确价格上行信号。